2019.05.08

Turto įsigijimas iš bankrutuojančių įmonių – rizika sumokėti du kartus

2019 m. balandžio 23 d. Kauno apygardos teismas išnagrinėjo bylą dėl po sandorio sudarymo bankrutavusios  įmonės susijusiems asmenims parduoto didelės vertės nekilnojamojo turto, sandorio pripažinimo negaliojančiu.

Bankrutuojanti įmonė pardavė hipotekos kreditoriaus (banko) naudai įkeistą žemės sklypą, ant kurio buvo pradėtas vystyti gyvenamųjų namų ir daugiabučio statybos projektas tretiesiems asmenims už 872 100 Eur. Tą pačią dieną dalį žemės sklypo preliminariosios pirkimo pardavimo sutarties pagrindu siekė perparduoti pardavėjo (bankrutuojančios įmonės) direktoriaus kontroliuojamai trečiajai įmonei. Netrukus po sandorio sudarymo pardavėjui buvo iškelta bankroto byla, o tą patį projektą žemės sklype toliau vystė žemės sklypo pirkėjas.

Pardavėjo kreditoriai – fiziniai asmenys, su pardavėju sudarę butų ir kotedžų rezervacijos sutartis, kreipėsi į teismą pirminiam projekto vystytojui (bankrutuojančiai įmonei) ir naujajam projekto vystytojui, taip pat hipotekos turėtojui pareikšdami Actio Pauliana ieškinius, kuriais siekė įrodyti, kad:

  • Sandoriu buvo parduotas, ne tik žemės sklypas, bet ir jame pradėti statyti inžineriniai tinklai, pastatų pamatai;
  • žemės sklypas parduotas žymiai mažesne nei rinkos kaina;
  • sutarties šalys, sudarydamos sandorį, buvo nesąžiningos, todėl buvo pažeisti dėl nesąžiningo sandorio sudarymo bankrutuojančios įmonės kreditorių interesai.

Kauno apygardos teismas sprendimu, įrodžius ieškinio pagrįstumą, konstatavo:

  • Pirkėjas, žinodamas, kad pardavėjo finansinė padėtis yra sunki, pirkdamas didelės vertės nekilnojamąjį turtą, nepagrįstai nesidomėjo pardavėjo finansine padėtimi, jo kreditoriais, taip pat nesidomėjo perkamo žemės sklypo išvystymu, todėl buvo pripažintas nesąžiningu kontrahentu.
  • Pirkėjo ir pardavėjo nesąžiningumą paneigia aplinkybė, kad tą pačią dieną, kai buvo sudarytas ginčijamas žemės sklypo sandoris, pirkėjas sudarė to paties žemės sklypo dalies preliminariąją pirkimo pardavimo sutartį, pagal kurią pirkėjas įsipareigojo nustatytais terminais parduoti dalį žemės sklypo trečiajam asmeniui, kurį atstovavo tas pats direktorius, kuris buvo ir žemės sklypo pardavėjo (bankrutuojančios įmonės) direktoriumi. Tokiu būdu buvo siekiama paslėpti tikruosius pardavėjo ketinimus, t.y. paslėpti nuo kreditorių turtą, jį kelis kartus perleidžiant susijusiems asmenims.
  • Žemės sklypas parduotas nepagrįstai maža kaina (objekto vertės nustatymo ekspertizės išvadoje nurodoma, kad žemės sklypo jo pardavimo datai vertė buvo 1 113 000 Eur, t.y. 240 900 Eur mažesnė rinkos vertei ir tai leidžia spręsti apie sandorio šalių nesąžiningumą;
  • Žemės sklypas parduotas už kainą, neįvertinus jame faktiškai atliktų darbų, kurių rezultatas atiteko pirkėjui;
  • Restitucijos taikymas natūra grąžinant žemės sklypą, ant kurio vystomas gyvenamųjų namų ir daugiabučio projektas, nėra racionalu, nes dėl to nukentėtų didelis skaičius asmenų (asmenys, įsigiję nekilnojamąjį turtą vystomame projekte), taip pat dėl to, kad pardavėjas yra bankrutuojanti įmonė, todėl taikytina restitucija piniginiu ekvivalentu priteisiant bankrutuojančios įmonės naudai 285 120,14 Eur.